简易房地产投资指南

网上车市 2019-11-25

假设:

1.没有科技上的重大进步突破物理空间的瓶颈,人流会向生活更便利处迁移,乡村人口流向小城市,小城市人口流向大城市。

2.住房抵押贷款不会出现违约,或违约后借款人对押品不进行处置。

3.人口没有断崖式下跌的危险。


则:

1.某城市的住房地产投资价值,仅仅取决于国家的土地政策及该城市的土地使用权出让政策,与调控政策、限购政策,货币政策,经济周期波动无关。

2.某城市的住房地产使用价值,与该地产的市场价格无关。

住房使用价值=未获取该住宅的地段、品质、医疗教育资源、交通资源、配套资源等所付出的生活成本

基于使用价值的住房投资价值=住宅土地出让系数*住房使用价值

基于未来现金流的住房投资价值=[房屋的租金-房屋修缮费用-税费(或有)-住房使用权续期费(或有)]的折现值

投资性房产买入准则:市场价格≤投资价值


附赠:简易股票投资指南


假设:

人类商业社会发展规则永远不会改变,人类交换与获取商品、服务的形式不会变化。


则:

某股票的投资价值,仅仅取决于该股票未来自由现金流的折现值及公司治理水平,与指数区间、经济周期波动、市场情绪波动、货币政策等无关。

股票的使用价值=0

股票投资价值=(经营性现金流-资本开支)的折现值*公司治理系数


假设越多的模型越是没有实操意义